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以案释法——租赁合同纠纷二 | 法宝推荐

   
2018-08-24阅读(255


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承租人和出租人对损害后果均有过错的,依据过错程度确定各自应承担的责任

关键词:租赁物;管理义务;谨慎注意义务;过错

裁判要旨:出租人对租赁物负有管理义务,应在租赁期间保持租赁物处于适租状态。出租人明知租赁物不符合建筑标准,且存在重大安全隐患,仍将租赁物出租,在租赁期间未尽到安全保障义务的,其主观上存在重大过错,应对承租人的损失承担主要赔偿责任。同时,承租人自身负有谨慎注意义务。承租人在明知租赁物存在安全隐患,也没有采取必要的预防措施的,应对损害后果承担次要责任。

适用法律:《中华人民共和国合同法》第二百一十六条

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

 

相关案例:

常德市鼎城芷安居仓储有限公司与尹德树、谢妩媚租赁合同纠纷上诉案(法宝引证码:CLI.C. 15522953)

湖南省常德市中级人民法院

民事判决书

(2015)常民再终字第10号

  上诉人(原审被告)常德市鼎城芷安居仓储有限公司。

  法定代表人李克明,该公司经理。

  委托代理人史纯云,湖南中思律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告)尹德树(又名尹长清)。

  被上诉人(原审原告)谢妩媚。

  上诉人常德市鼎城芷安居仓储有限公司(以下简称芷安居仓储公司)因与被上诉人尹德树、谢妩媚租赁合同纠纷一案,不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2015)常鼎民再字第2号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人芷安居仓储公司的委托代理人史纯云及被上诉人尹德树、谢妩媚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  尹德树、谢妩媚于2011年11月21日向鼎城区人民法院起诉称:其夫妻二人在鼎城区桥南家电城从事家电生意。2010年11月26日,尹德树与芷安居仓储公司签订《房屋租赁合同》,租赁芷安居仓储公司的桥南仓储中心13号仓库一间。合同签订后,尹德树、谢妩媚按约支付押金及租金,并将经营的电扇等家电储存于13号储存间。2011年5月12日20时33分,芷安居仓储公司的桥南仓储中心发生火灾,尹德树、谢妩媚租赁的储存间被烧毁,电扇等家电被付之一炬,损失惨重。2011年6月25日,鼎城区公安消防大队出具《火灾事故认定书》,排除了雷击、放火、自燃、小孩玩火引起火灾的原因。尹德树、谢妩媚认为,芷安居仓储公司作为经营仓储业务的企业,严重违反消防管理法规,致火灾发生及损失扩大,理应按照消防法规及合同约定对尹德树、谢妩媚承担民事责任并赔偿损失。故请求判令芷安居仓储公司赔偿尹德树、谢妩媚财产及其他经济损失80万元(暂定,具体以鉴定为准);判令终止尹德树与芷安居仓储公司签订的《房屋租赁合同》;判令芷安居仓储公司向尹德树退还仓库押金4000元及仓库租金4816.5元(2011年5月13日至2011年6月19日);由芷安居仓储公司承担本案诉讼费用。

  芷安居仓储公司辩称:本案火灾原因不明,责任无法划分;根据租赁合同,防火防盗的责任在承租方,且2007年4月16日鼎城区公安消防大队已对出租房屋消防验收合格,同意投入使用,其公司没有违反消防法规的行为;价格鉴定程序违法,不能作为定案依据,尹德树、谢妩媚具体的财产损失证据不足,故应予驳回。

  鼎城区人民法院一审查明:尹德树、谢妩媚(系夫妻)与芷安居仓储公司于2010年11月26日签订《房屋租赁合同》一份,合同的主要内容为:一、甲方(芷安居仓储公司)将座落在武陵镇玉霞大道桥南仓储中心第13间房出租给乙方(尹德树),面积为292.5平方米,乙方自愿承租;二、乙方向甲方每年度交纳租金45630元,本合同签订时乙方预交押金4000元,合同期满时,由甲方退给乙方押金。交款方式:分两次交清,签订本合同时交半年租金……五、租赁期间,乙方承担以下责任:1、如需转租第三人,必须经甲方同意,否则视为违约。2、甲方如出售出租房屋,其租赁合同继续有效。3、租赁期内如有设备及房屋损坏,乙方须全额赔偿,或维修恢复原状。乙方必须合法经营,做好防火、防盗、防水等事项,自备灭火器。乙方在租赁期内如发现屋面漏水等情况,应及时报告甲方维修,否则,后果自负……六、违约责任:租赁期无论哪方违约其违约责任按《合同法》相关条款执行;七、本合同一式贰份,经双方签字或盖章生效;八、本合同有效期2010年12月20日至2011年12月19日止。

  合同签订后,尹德树、谢妩媚按约支付了租金,并在所租赁的房屋内放置了大量的电风扇、电烤炉、暖手袋等商品。2011年5月12日20时20分许,尹德树、谢妩媚所承租的13号仓储间起火,致存放在仓库内的电风扇、电烤炉、暖手袋等商品被烧毁。2011年6月25日常德市鼎城区公安消防大队对此次火灾作出鼎公消火认字(2011)第0002号火灾事故认定书,其主要内容为:起火原因可以排除雷击、放火、自燃、小孩玩火引起火灾,经分析,火灾成因为:“1、仓库未落实严格的防火巡查制度,致使火灾发生后未能及时发现及扑救初起火灾;2、电气线路敷设不符合消防技术标准;3、仓库内使用超过60瓦白炽灯;4、该仓库内储存易燃材料多、火灾蔓延速度快;5、各仓储间之间未进行有效防火分隔,导致火灾迅速蔓延扩大。”经鉴定,共计造成尹德树、谢妩媚损失1098000元。

  另查明:芷安居仓储公司位于武陵镇善卷路以东,共有大小仓库6栋,分6个区布置,总建筑面积6900平方米。起火仓库是三区仓库。该仓库为单层砖木结构,屋架为三角形钢梁,上铺设木檩条,木檩条上盖石棉瓦。此仓库内设六个仓储间,各仓储间之间用2.5米高的砖砌隔断,隔断上方空余部分用铁丝网进行分隔,其编号由南至北分别为8#、9#、10#、11#、12#、13#。尹德树承租的13#仓储间存放的是电风扇、烤火炉、暖手袋等。三区仓库被烧坍塌,电气线路绝缘全部脱落,毗邻的二区仓库电气线路完好,部分套PVC管,部分未套管保护。起火仓库周边及地下无易燃可燃气体、易燃可燃液体及加热管道和高压架空线经过,也无堆积物和用于放火的登高、攀爬、破拆工具和盛装助燃剂的可疑容器及其他引火物。

  再查明:起火的三区仓库为2005年至2006年期间建成,系临时建筑,芷安居仓储公司没有办理相关的临时建设工程规划许可证,以及其他相关审批手续;芷安居仓储公司除与尹德树、谢妩媚签订租赁合同外,与其他租赁户亦签订有相同类型的租赁合同。

  鼎城区人民法院一审认为,本案的争议焦点为:(一)双方所签订的租赁合同是否有效;(二)尹德树、谢妩媚的损失如何认定?(三)芷安居仓储公司对尹德树、谢妩媚的损失是否应承担赔偿责任?责任如何划分?

  (一)双方所签订的租赁合同是否有效

  芷安居仓储公司所出租的仓库,为2005年至2006年期间建成,系临时建筑,根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定,虽然尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司对租赁合同予以了认可,但因违反了法律的禁止性规定,应认定双方所签订的租赁合同无效;

  (二)尹德树、谢妩媚财产损失的认定

  对于尹德树、谢妩媚的财产损失,芷安居仓储公司认为其鉴定结论的依据不足,并申请了重新鉴定。鼎城区人民法院认为:常鼎价证字(2012)125-4号价格鉴证结论书,鉴定程序符合法律规定,鉴定过程中,价格鉴证师和工作人员及当事人进行了现场清点,鉴定过程客观真实,芷安居仓储公司虽提异议,但没有提供足以反驳的证据,因此,对该鉴定予以认定,尹德树、谢妩媚的财产损失应认定为1098000元,加上其鉴定费用6000元,总计损失为1104000元;

  (三)芷安居仓储公司对尹德树、谢妩媚的损失是否应承担赔偿责任?责任如何划分?

  尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司之间的租赁合同因违反法律的禁止性规定而无效,根据﹤中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,结合本案,芷安居仓储公司作为仓储公司和仓库出租人,应保持租赁物(仓库)符合租赁用途,对出租仓库内消防设施及电气线路的安全负有管理检查义务。依据原建设部《仓库房屋租赁管理办法》第六条的规定,芷安居仓储公司所建三区仓库,系违反部门规章的规定,在城市规划区内未取得建筑规划许可证建筑的建筑,因违章建筑不受法律保护,其临时建筑不得以出租方式取得收益。而芷安居仓储公司为实行经济创收,擅自将临时建筑作为仓储间长期出租,在火灾事故发生前,不重视消防安全,未按整改通知全面整改到位,及时排除各种火灾隐患,对三区仓库每个仓储间未全部砌砖墙上顶封闭隔断,证实其租赁物明显不符合租赁用途;火灾事故发生后,其仓库监管人员未能及时报警,对火灾组织扑救不力,导致火灾迅速蔓延将整个三区仓库全部烧毁,扩大了火灾损失。在排除不可抗力,放火、自燃、小孩玩火引起火灾的情况下,其违法出租和疏于管理的行为是造成此次火灾事故发生的根本原因,对此,芷安居仓储公司存在重大过错,对尹德树、谢妩媚因火灾事故所造成的财产损失应承担主要赔偿责任;尹德树、谢妩媚作为承租方,明知公安部门对芷安居仓储公司仓储中心进行消防检查时该仓储中心存在诸多消防安全隐患,而未向芷安居仓储公司提出整改意见,仍继续租赁使用,且自身对租赁仓库的日常防火管理疏忽大意,对火灾损失的发生亦存在一定过失,应承担相应民事责任;尹德树、谢妩媚与芷安居仓储公司所签订的租赁合同,因火灾的发生以致不能实现合同的目的,双方的租赁合同实际已解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,对尹德树、谢妩媚要求芷安居仓储公司返还2011年5月13日起至2011年6月19日的房屋租金及押金8625.37元的诉讼请求,予以支持。据此,遂判决:一、原告尹德树、谢妩媚经济损失1104000元,由被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司赔偿717600(1104000×65%)元,其余损失386400(1104000×35%)元由原告尹德树、谢妩媚自负;二、被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司返还原告尹德树、谢妩媚2011年5月13日起至2011年6月19日的房屋租金及押金8625.37元。本案案件受理费14815.35元,由被告常德市鼎城芷安居仓储有限公司承担9629.98元,原告尹德树、谢妩媚承担5185.37元。

  常德市人民检察院抗诉称:1、尹德树、谢妩媚对13号仓库未尽到必要的防火注意义务是导致本次火灾的直接原因,芷安居消防措施不到位导致火速扩大和蔓延,是火灾事故的间接原因。原审判决在未分清直接原因与间接原因的情况下,认定芷安居违法出租和疏于管理是造成火灾的根本原因不当,从而导致对火灾造成的损失的责任承担比例划分不当;2、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、第五十八条、第九十七条错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条(二)项、(六)项和第二百零八条第一款提出抗诉。

  芷安居仓储公司再审称:一、原审判决认定事实错误。1、原判决认定其违法出租和疏于管理是造成火灾的根本缺乏证据证明与事实不符;2、原判决将火灾损失混同于合同无效给对方造成的损失明显不妥;3、原判决不仅对租赁合同中尹德树、谢妩媚有防火义务的事实不予认定,反而认定其疏于管理是造成此次火灾的根本原因属于认定事实错误。二、原判决程序违法。三、原判决适用法律错误。

  尹德树、谢妩媚辩称:火灾责任属于芷安居仓储公司,承租人因火灾所受损失应全部由芷安居仓储公司赔偿。

  鼎城区人民法院再审查明,一、芷安居仓储公司发生火灾事故的三区仓库于2005年建成,系没有确定使用期限的临时建筑,至今未取得产权证。2007年4月16日,鼎城区公安消防大队出具了《关于常德市芷安居仓储有限公司改建工程消防验收的合格意见》(鼎公消(2007)第21号)。该文件载明:“根据你单位申报,经审查报送的有关资料,我大队派员于2007年4月16日对你单位仓库改建工程进行了验收,认为该工程达到了原消防设计要求,符合国家技术标准规定,在消防方面具备使用条件,同意投入使用”。

  二、2011年4月28日,常德市鼎城区公安局桥南派出所向芷安居仓储公司下达(2011)第03号责令改正通知书,整改内容包括“1、未制定消防安全制度;2、未组织防火检查;3、未组织消防安全培训;4、未组织防火演练;8、单位室内消火拴、灭火器、疏散指示标志和应急照明未保持完好无损有效;13、单位未对建筑消防设施定期进行全面检测”。

  其余事实与原审查明的事实一致。

  鼎城区人民法院在“本案是租赁合同纠纷还是财产损害赔偿纠纷”与“芷安居仓储公司对尹德树、谢妩媚的损失是否应承担赔偿责任?责任如何划分?”二个争议焦点上,基于与原审相同的理由,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条(五)项、五十八条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定,判决:维持常德市鼎城区人民法院(2011)常鼎民初字第1120号民事判决。

  宣判后,芷安居仓储公司不服,向本院提出上诉称:一、一审判决认定事实错误:1、一审判决不仅未认定租赁合同中尹德树、谢妩媚所具有的防火义务,反而错误认定芷安居仓储公司违法出租和疏于管理是造成此次火灾的根本原因;2、一审判决错误地将火灾损失混同于合同无效给对方造成的损失;二、价格鉴定结论所依据的材料未经当庭质证,故一审程序违法;三、尹德树、谢妩媚提起的是违约之诉,一审判决适用侵权法律错误。故请求撤销一审判决,依法改判,并由尹德树、谢妩媚承担本案诉讼费用。

  尹德树、谢妩媚辩称:芷安居仓储公司出租给其二人的仓库系违章建筑,其二人尽到了防火注意义务,故火灾事故责任全在芷安居仓储公司,请求驳回上诉,维持原判。

  二审期间,芷安居仓储公司、尹德树、谢妩媚均未向本院提交新的证据材料。

  本院经二审审理查明:一审法院再审查明的事实清楚,本院予以确认。

  另查明,鉴定过程中,鉴定人和鉴定机构其他工作人员以及当事人进行了现场清点。芷安居仓储公司收到本案价格鉴定书后未在规定的时间内要求补充鉴证或者复核裁定。本案一审原审期间,鉴定人已出庭作证。

  本院认为,本案争议的焦点有三:一是一审法院就导致火灾事故发生的原因对双方当事人过错的认定是否恰当;二是本案价格鉴定结论的采信是否程序违法;三是一审判决适用法律是否正确。

  关于焦点一,尹德树、谢妩媚为了经营需要与芷安居仓储公司签订了《房屋租赁合同》。合同签订后,尹德树、谢妩媚向芷安居仓储公司交纳了相关费用,履行了合同义务。芷安居仓储公司将房屋出租给尹德树、谢妩媚存放家电,收取租金,对该出租屋负有管理义务,以保障出租屋在租赁期内处于适租状态。

  根据查明的事实,芷安居仓储公司出租的仓库为未取得建筑规划许可证的临时建筑,建设也不符合标准要求,在公安部门下达责令改正通知书后亦未采取任何有效措施。芷安居仓储公司明知出租仓库不宜出租且存在重大安全隐患,仍将该仓库出租给尹德树、谢妩媚存放家电,存在过错。同时,按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定,出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。即芷安居仓储公司在租赁关系存续期间应保持出租仓库的状态适合于双方约定的存放家电的用途,应当确保仓库和存放财产安全。本案中,依据公安消防部门出具的火灾事故认定书中火灾成因分析,可以认定芷安居仓储公司未尽到安全保障义务,依法应对尹德树、谢妩媚的损失承担相应责任。尹德树、谢妩媚作为承租人,未尽到谨慎注意义务,明知仓储中心存在诸多消防安全隐患,仍继续租赁使用,且在合同履行过程在,未采取必要的防火措施,对损害后果也应承担相应的责任。综合全案,原审法院确定芷安居仓储公司承担65%的责任,其余的由尹德树、谢妩媚自负并无不当,本院依法予以维持。

  关于焦点二,依据再审查明的事实,火灾损失清单系在鉴定人和鉴定机构其他工作人员以及当事人现场清点的基础上制作而成。鉴定机构再以此为据作出鉴定结论程序合法。且芷安居仓储公司在鉴定后未在规定期间要求补充鉴证或者复核裁定。同时,本案一审原审期间,鉴定人已出庭作证,符合法律规定。故价格鉴定结论客观真实,应予认定。

  关于焦点三,尹德树、谢妩媚的诉讼请求有两点:一是请求法院判令芷安居仓储公司赔偿因违约给其造成的损失。一审法院依据《中华人民共和国合同法》中有关租赁合同的相关规定,综合考虑芷安居仓储公司及尹德树、谢妩媚双方在火灾事故发生上存在的不同过错,确定各自应承担的火灾损失责任比例。但在法律适用上,未援引《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,属漏引法律条文,依法应予纠正。二是请求法院判令解除双方的租赁合同及退还相关费用。一审法院鉴于因火灾的发生致使双方合同目的不能实现,认定合同已实际解除,并依据《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后的责任作出判决并无不当。

  综上,一审判决虽适用法律有遗漏之处,但认定事实清楚,处理恰当,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费9629.98元,由常德市鼎城芷安居仓储有限公司负担。

  本判决为终审判决。

审判长  张秋岚

审判员  杜春梅

审判员  龚哲羲

二〇一六年二月二日

书记员  谭桃丽

 

 

 

 



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